As mudanças na tributação trazem novos desafios para a gestão financeira das incorporadoras,
Logo, entender como certos mecanismos, como o split payment, funcionam e quais impactos podem trazer para o fluxo de caixa se torna fundamental. Veja mais sobre isso no texto a seguir.
Split payment, ou pagamento dividido, é um mecanismo de recolhimento tributário previsto no artigo 31 da Lei Complementar nº 214/2025 que permite separar automaticamente os valores de IBS e CBS de uma transação e direcioná-los ao poder público no momento da liquidação financeira..
Com isso, na prática, o pagamento do cliente é dividido entre o valor destinado ao recolhimento dos tributos e o montante líquido a ser recebido pelo fornecedor. O que faz com que o valor informado na cobrança não necessariamente corresponda ao valor que ficará disponível na conta da incorporadora.
Abaixo um exemplo ilustrativo:
| Descrição | Valor |
| Boleto emitido | R$ 1.000.000 |
| Valor hipotético destinado aos tributos | R$ 80.000 |
| Valor líquido recebido | R$ 920.000 |
O impacto acontece quando a empresa projeta as entradas financeiras pelo valor integral das cobranças, sem considerar a parcela que poderá ser direcionada ao recolhimento tributário.
Imagine que o sistema financeiro registre um recebimento previsto de R$ 1 milhão para determinada data. Se a projeção não considerar a segregação de tributos, a incorporadora poderá planejar pagamentos contando com recursos que não estarão integralmente disponíveis em sua conta.
Além disso, o problema também pode comprometer a leitura da necessidade de capital de giro, já que a empresa pode aparentar ter uma entrada financeira suficiente para cobrir as despesas do período, quando, na prática, o valor líquido recebido será menor.
O primeiro passo é mapear as receitas por tipo de operação. Afinal, vendas de unidades imobiliárias, recebimentos parcelados e receitas de locação geralmente seguem tratamentos tributários diferentes.
Em seguida, a empresa deve revisar as premissas utilizadas no fluxo de caixa, com a projeção precisando diferenciar o valor bruto da cobrança do valor líquido esperado e considerar as datas previstas para os recebimentos.
Posteriormente, é necessário estruturar a conciliação entre os dados financeiros, fiscais e contábeis. Assim, quando o valor recebido difere do valor originalmente cobrado, a equipe precisa conseguir identificar quanto foi destinado aos tributos e como a operação foi registrada.
Por fim, a incorporadora deve realizar simulações com diferentes cenários de recebimento. Essa análise permite avaliar se a programação de pagamentos continua viável quando o caixa disponível é inferior ao faturamento previsto.
Se dados como movimentações financeiras, registros fiscais e afins ficam distribuídos entre planilhas ou controles externos, a dificuldade de compreender a origem de cada divergência se torna muito grande.
Nesse cenário, um ERP, como é o caso do ERP Sienge, pode ser útil, já que ele centraliza informações em um único ambiente e facilita para a equipe identificar alterações entre os valores previstos e recebidos.
Porém, vale ressaltar que a adoção de um sistema desses, por si só, não garante esse resultado. É necessário estruturar os processos internos de forma que os registros sejam feitos de forma padronizada e treinar a equipe para utilizar as funcionalidades corretamente.
A implementação do split payment será gradual. A Receita Federal informou, em comunicado de 30 de setembro de 2026, que os testes técnicos de integração começaram em 15 de outubro do mesmo ano, em ambiente controlado e sem impacto sobre operações.
Posteriormente, o cronograma prevê outros testes, mas com transações reais, a partir de março de 2027, além da disponibilização geral e facultativa ocorrendo em duas etapas: em 2 de agosto de 2027 para TEF, TED e Pix (chave ou QR Code estático), e em 4 de outubro de 2027 para boletos e Pix com QR Code dinâmico ou automático.
Como dito antes, o split payment é um mecanismo que separa automaticamente os valores do IBS e da CBS no momento da liquidação financeira de uma transação. No processo, os sistemas de pagamento direcionam a parcela correspondente dos tributos ao Fisco, enquanto o vendedor recebe o valor líquido.
Já o RAD (Recolhimento pelo Adquirente) permite que o próprio comprador, quando contribuinte do IBS e da CBS pelo regime regular, recolha os tributos da operação. Essa modalidade está prevista para situações em que o instrumento utilizado para pagar o fornecedor não permite a segregação automática dos valores pelo split payment.
A PSA, por meio da instalação do ERP Sienge, pode ajudar a preparar o financeiro da sua incorporadora para as mudanças da Reforma Tributária. Portanto, não perca tempo e entre em contato conosco se tiver interesse nesse tipo de serviço.
