Se você trabalha na construção civil ou com empreendimentos imobiliários, já deve ter ouvido falar que a incorporação imobiliária não é só “comprar, construir e vender terreno”.
A verdade é que, por trás de cada prédio ou condomínio que a gente vê por aí, existe um processo cheio de etapas, decisões e, principalmente, riscos que podem atrapalhar o sucesso do projeto.
No texto a seguir, vamos falar sobre o ciclo da incorporação imobiliária: como ele funciona, quais são os maiores perigos e o que você pode fazer para evitar dores de cabeça lá na frente. Confira abaixo!
Imagine investir meses ou até mesmo anos em um empreendimento para depois descobrir que um detalhe jurídico travou o registro no cartório. Ou, ainda, que o mercado esfriou e as unidades encalharam.
Esses são só alguns dos problemas que o processo de incorporação imobiliária pode causar. Entender o ciclo dos quais falaremos e as suas particularidades é o primeiro passo para tomar decisões mais assertivas.
Pensando nisso, listamos as cinco fases para você:
A escolha do local onde o empreendimento será realizado é o ponto de partida. Aqui, alguns pontos precisam ser bem analisados, como: a infraestrutura da região, o potencial de valorização, o zoneamento e a legislação urbana. Errar na escolha do terreno pode, consequentemente, atrapalhar todo o processo, uma vez que o dinheiro será jogado fora.
Depois de escolher o local, vem a parte mais burocrática: comprar o terreno. Nesta fase, é importante fazer uma due diligence. Isso nada mais é do que uma investigação detalhada da situação legal do imóvel.
Antes de assinar qualquer contrato, deve-se verificar não só se o terreno está livre de dívidas, mas também se não há ações judiciais que possam bloqueá-lo ou se a matrícula está regularizada no cartório.
Com a compra do terreno e toda a documentação regularizada, chega a hora de planejar a obra. Aqui, não se trata apenas de desenhar plantas, mas de pensar em toda a viabilidade técnica e econômica do projeto.
Eles ficam responsáveis por definir o tipo de empreendimento a ser construído, a quantidade de unidades, o padrão de acabamento, as possíveis áreas comuns e os custos previstos. É neste momento, também, que você vai atrás das aprovações na prefeitura e nos órgãos ambientais, por exemplo. Tudo precisa estar dentro das normas técnicas e legais.
A parte quatro, conhecida como Memorial de Incorporação, é a parte jurídica. Trata-se de um documento obrigatório para todo empreendimento que será comercializado na planta.
Nele, você precisa detalhar tudo: projeto, área construída, número de unidades, fração ideal de cada imóvel, cronograma da obra, entre outras informações. Esse documento serve para dar segurança ao comprador. Afinal, ele precisa saber exatamente o que está comprando.
Sem o registro, você não pode começar a vender as unidades. O cartório da sua cidade vai analisar com calma toda a documentação, incluindo o Memorial de Incorporação, e só então liberar o registro da incorporação. A organização dos documentos nesse processo faz toda a diferença, porque qualquer erro ou falta de informação pode atrasar a construção do empreendimento e, por consequência, as vendas.
Ressaltando que os riscos envolvidos durante todo o ciclo de incorporação devem ser bem estudados. Somente assim, os profissionais saberão como lidar com cada problema que aparecer. O que nos leva ao próximo item.
Agora que você já sabe como funciona o ciclo de incorporação imobiliária, vamos falar sobre os principais riscos que podem aparecer em cada etapa:
Dentro da incorporação imobiliária, o risco de mercado está inteiramente ligado à viabilidade comercial do empreendimento.
Se você errar ao definir o produto, isto é, a quantidade de unidades, o padrão de acabamento e a tipologia dos apartamentos, pode criar um empreendimento que não tem aderência ao perfil de demanda da região.
Imagine escolher um terreno em um local onde há pouca procura por compra de imóveis ou vender muito abaixo do mercado. E se o público-alvo simplesmente não tiver interesse no tipo de imóvel que você está oferecendo?
É possível que esse seja o risco que mais pega de surpresa quem não tem experiência com incorporação imobiliária. Ele está presente desde a aquisição do terreno até a obtenção do Registro da Incorporação no Cartório de Imóveis. Os principais pontos de atenção incluem:
O incorporador já assume despesas altas nas fases iniciais do projeto, mesmo sem a garantia de que ele será viabilizado. Um dos primeiros riscos é o alto custo envolvido na elaboração do projeto e na obtenção de licenças. Arquitetura, engenharia, estudos de viabilidade, assessorias jurídicas e técnicas, taxas públicas, certidões e outros gastos acontecem logo no início, antes mesmo do Registro da Incorporação.
Se o projeto enfrentar obstáculos legais ou comerciais inesperados, o investimento inicial pode rapidamente se transformar em prejuízo. Para mitigar esse risco, é fundamental elaborar uma análise de viabilidade mais detalhada, utilizando ferramentas de simulação financeira e acompanhamento constante de mudanças no mercado ou regulamentações locais
Outro risco comum está no atraso na aprovação do projeto junto aos órgãos públicos. Se a prefeitura demora a liberar o alvará de construção ou se as exigências urbanísticas mudam durante o processo, o cronograma e o fluxo de caixa do incorporador são afetados.
Isso se agrava quando o projeto depende de vendas na planta para financiar a obra. O Registro da Incorporação atrasar, seja por falta de documentação, exigências cartoriais ou problemas jurídicos com o terreno, o incorporador não pode iniciar as vendas legalmente. E sem vendas, não há entrada de capital.
Os riscos operacionais costumam ser subestimados, mas podem travar o projeto antes mesmo da construção começar. Eles estão ligados à organização do processo, à qualidade das equipes envolvidas, aos prazos e à coordenação de todas as etapas técnicas, jurídicas e comerciais. Na prática, são problemas que surgem da falta de alinhamento entre os profissionais, da burocracia ou de erros nos documentos que acabam gerando atrasos ou até paralisações.
Um dos exemplos mais comuns é o atraso na obtenção de licenças e aprovações junto a órgãos públicos. O projeto pode estar pronto, mas ficar meses parado aguardando o parecer da prefeitura, por exemplo, pode comprometer o cronograma, aumentar os custos fixos e pressionar o fluxo de caixa do incorporador.
Outro risco operacional frequente está nas inconsistências entre os projetos técnicos e o Memorial de Incorporação. Um simples erro no cálculo de áreas, na descrição das unidades ou na numeração das vagas de garagem pode gerar exigências do cartório, exigindo correções que levam semanas (ou meses) para serem resolvidas. Esse tipo de detalhe técnico, quando negligenciado, atrasa o registro e impede o início das vendas.
Depois de entender todos os riscos que cercam a incorporação imobiliária, desde os desafios de mercados até os riscos operacionais, fica a pergunta: como reduzir esses riscos?
A resposta começa com uma palavra-chave: planejamento. Ter um bom planejamento, desde a escolha do terreno até o registro final da incorporação, é o primeiro passo para evitar surpresas. Isso significa estudar o mercado antes de definir o produto, fazer uma análise jurídica completa do terreno, preparar um fluxo de caixa e acompanhar de perto todas as etapas.
Outro ponto importante é investir em gestão de riscos. Isso envolve criar cronogramas, mapear os principais pontos críticos de cada fase do projeto e acompanhar o andamento de todas as aprovações, licenças e registros. Monitorar o mercado, revisar os contratos, manter a documentação sempre atualizada e garantir que todas as equipes (jurídico, engenharia, comercial, etc.) estejam alinhadas são atitudes que podem fazer toda a diferença também.
Além disso, as incorporadoras podem contar com tecnologia de gestão de projetos. Hoje, existem softwares que ajudam a organizar melhor os processos, controlar prazos, acompanhar custos e integrar diferentes equipes em tempo real. Isso dá mais segurança na tomada de decisão e evita aqueles problemas clássicos de informação desencontrada. E é exatamente aqui que entra a PSA.
A PSA é uma empresa especializada em apoiar construtoras e incorporadoras durante todas as fases da incorporação imobiliária. Trabalhamos lado a lado com as equipes dos clientes, entendendo as necessidades de cada projeto.
Com uma abordagem personalizada, a PSA oferece consultoria estratégica, avaliando cada detalhe do ciclo da incorporação para identificar riscos com antecedência e criar soluções sob medida.
E tem mais: utilizamos ferramentas, como o Prevision , uma plataforma completa de gestão de projetos que permite acompanhar o cronograma físico-financeiro, controlar os contratos, monitorar indicadores de desempenho e até prever possíveis desvios antes que eles se tornem problemas reais.
Por meio dessa combinação de consultoria especializada e tecnologia de ponta, a PSA ajuda seus clientes a reduzirem atrasos, manter o orçamento sob controle, evitar surpresas legais e até melhorar o desempenho das vendas. Fale conosco!
