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A Indústria da Construção é um segmento que deve sempre ser considerado nas proposições e medidas apresentadas por quaisquer chefes de estado ou candidatos ao pleito, principalmente por se tratar de um mercado cujos investimentos e planejamentos são no geral, a longo prazo.
As expectativas giram em torno das mudanças que podem ocorrer entre um governo e outro, principalmente quanto a medidas de incentivo fiscal e tributário para a área, bem como quanto as possíveis alterações nas políticas públicas habitacionais.
No Brasil, o maior exemplo disso é o programa habitacional Minha Casa Minha Vida, denominado Casa Verde Amarela no governo do ex-presidente Jair Bolsonaro. Para além das medidas econômicas que podem influenciar o mercado imobiliário de modo geral, este mercado deve sempre estar atento às regras que regem o referido programa, haja vista sua abrangência, que lhe confere um papel de destaque nos resultados financeiros da Construção Civil.
Minha Casa Minha Vida X Casa Verde e Amarela
Antes de nos atermos às expectativas do mercado imobiliário diante da mudança de governo, vejamos o que mudou no programa Minha Casa Minha Vida, que voltou a ser chamado assim após a eleição de Luís Inácio Lula da Silva no segundo turno das eleições de 2022.
As principais diferenças entre o Minha Casa Minha Vida (tanto o antigo como o novo, de 2023) e o Casa Verde Amarela, do Governo Bolsonaro, residem nas divisões e critérios das Faixas ou Grupos de beneficiários, bem como nas taxas de juros aplicadas a cada uma das Faixas ou Grupos.
Sob o governo petista, o programa Minha Casa, Minha Vida oferecia a Faixa 1, destinada a famílias com renda mensal inferior a dois salários mínimos, sem a cobrança de juros aos beneficiários e sem análise de crédito. Essa abordagem possibilitou o acesso ao financiamento habitacional para famílias com renda muito baixa e endividadas.
No entanto, durante a gestão Bolsonaro, o programa foi renomeado para Casa Verde Amarela e a Faixa 1 foi eliminada, sendo substituída pelo Grupo 1, que atende apenas famílias com renda de dois salários mínimos e cobra juros nominais de até 4,75% ao ano, ou 4,25% ao ano para cotistas do FGTS.
Vejamos mais detalhadamente:
Minha Casa Minha Vida
Faixa 1: Renda de até R$ 1,8 mil
Faixa 1,5: Renda de até R$ 2,6 mil
Faixa 2: Renda de até R$ 4 mil
Faixa 3: Renda de até R$ 7 mil
Dessa forma, perceba que, no Minha Casa Minha Vida (parâmetros dos primeiros mandatos do Presidente Lula e ex-presidenta Dilma), a Faixa 1 contemplava pessoas com renda a partir de R$ 1.800. Por outro lado, com o programa Casa Verde Amarela, a renda inicial é de R$ 2.400:
Casa Verde e Amarela:
Grupo 1: Renda de até R$ 2.400.
Grupo 2: Renda entre R$ 2.400,01 e R$ 4.400.
Grupo 3: Renda entre R$ 4.400,01 e R$ 8 mil.
Quanto às taxas de juros, as diferenças são:
Minha Casa Minha Vida:
Faixa 1,5: Taxa de juros 5% (não cotista do FGTS) e 4,5% (cotista do FGTS)
Faixa 2: Taxa de juros de 5,5% a 7% (não cotista) e de 5% a 6,5% (cotista)
Faixa 3: Taxa de juros de 8,16% (não cotista) e 7,66% (cotista)
Casa Verde e Amarela:
Grupo 1: Regiões Sul, Sudeste e Centro-Oeste, as taxas de juros são 4,5% a 4,75% para cotistas do FGTS e de 5% a 5,25% para não cotista do FGTS).
Regiões Norte e Nordeste, os juros são de 4,25% a 4,5% para cotistas do Fundo de Garantia por Tempo de Serviços, e 4,75% a 5% para não cotistas.
Grupo 2: Regiões Sul, Sudeste e Centro-Oeste, as taxas de juros são 5% a 6,50% para cotistas do FGTS e de 5,50% a 7% para não cotista do FGTS).
Regiões Norte e Nordeste, os juros são de 4,75% a 6,50% para cotistas do Fundo de Garantia por Tempo de Serviços, e 5,25% a 7% para não cotistas.
Grupo 3: As taxas de juros são iguais para todas as regiões do Brasil, que variam de de 8,16% (não cotista) e de 7,66% (cotista).
É importante salientar que as taxas de juros do programa Minha Casa, Minha Vida apresentadas aqui são referentes à última etapa do programa, no governo Dilma Rousseff. As taxas para a 4ª fase do programa, no mandato do presidente Lula, ainda não foram definidas.
No entanto, algumas mudanças no programa já foram anunciadas pelo governo federal, como a proposta de destinar 50% das unidades financiadas ou subsidiadas para a faixa 1 do programa, destinado às famílias com renda bruta de até R$ 2.640. Os subsídios nessa faixa variam entre 85% e 95%.
A meta do governo Lula é contratar 2 milhões de moradias até o fim do mandado em 2026. A previsão é de que o teto atual do valor do imóvel na faixa 1, de R$ 96 mil, seja ampliado.
Expectativas do Mercado Imobiliário
Devido sua abrangência e por seus investimentos a longo prazo, o Mercado Imobiliário tende a seguir tendências esperadas dentro de um espectro de possibilidades, independente de quem esteja à frente do poder executivo.
A entrevista do presidente da CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção), José Carlos Martins, à Folha de São Paulo demonstra bom ânimo do Mercado Imobiliário diante das indicações de como o novo ministeriado lidará com a questão da habitação no Governo Lula.
Uma das referidas indicações é, por exemplo, a promessa do novo Ministro das Cidades do Governo Lula, de que sua equipe já começará a trabalhar pela reconstrução do Minha Casa, Minha Vida, já havendo R$10 bilhões reservados para o programa.
Entrevistados, representantes de grandes empresas do segmento demonstram cautela, porém otimismo.
Para Ricardo Ribeiro Gontijo, da Direcional, as mudanças realizadas no programa Casa Verde e Amarela foram cruciais para o cenário, especialmente para as incorporadoras que investem no público de baixa renda.
Leandro Melnick, da Even, afirma que o setor tem enfrentado alguns obstáculos ao incorporar a inflação dos insumos construtivos nos preços dos empreendimentos. Além disso, o empobrecimento da população é outro desafio para o setor. No entanto, ele permanece otimista e espera que a relação entre custo e valor dos imóveis melhore no próximo ano. Melnick é também presidente do conselho de administração da incorporadora gaúcha Melnick (MELK3).
Diego Villar, da Moura Dubeux, compartilha das dificuldades mencionadas por Melnick e afirma que sentiu dificuldade em repassar os custos para o consumidor. No entanto, ele encontrou na “segunda residência” um nicho promissor para superar os desafios macroeconômicos.
Apesar do já previsto esfriamento do Mercado Imobiliário em nível mundial, devido à Guerra na Ucrânia, bem como aumento de juros e inflação em todo o mundo, algumas decisões relativas às políticas tributárias apaziguam a ansiedade, conforme pontua Danilo Igliori, Professor do Departamento de Economia da USP.
“Entender em quanto tempo o governo consegue dar condição para que o Banco Central começar a baixar os juros é uma questão-chave. Essa movimentação estimula atividades econômicas e pode fazer com que o esfriamento do mercado imobiliário seja mais curto e menos agressivo.”
Ele acrescenta que o Governo precisa, portanto, adotar estratégias de política macroeconômica não populistas. “O Governo encaminha a formação de uma coalizão forte e sólida no congresso e a reforma tributária aparece como prioridade, mostrar que está cuidando dos gastos públicos e endereçando reformas pode dar um reforço de longo prazo para a questão fiscal.”
