Os problemas do Distrato e como Evitá-los

A ocorrência de distratos – desistências no contrato de compra e venda – figura como um pesadelo para qualquer construtora, incorporadora ou estabelecimento imobiliário. Momentos de instabilidade econômica e crise levam muitas pessoas a voltarem atrás na sua decisão de efetuar a compra de um imóvel.

Levando em consideração os dados fornecidos pela Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias, a Abrainc, o número de unidades que são devolvidas pelos consumidores é alarmante. Em 2016, por exemplo, de 103.200 imóveis negociados, 44.200 foram alvos de desistências.

Felizmente, no ano de 2017, a situação melhorou um pouco. A Abrainc e a Fipe (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas) computaram dados que demonstraram queda nos índices de distrato. As perspectivas para o ano de 2018 também são positivas.

Hoje vamos conversar mais a respeito dos problemas ocasionados pelo distrato. Também apresentaremos um panorama de mudanças na legislação que tendem a mudar a situação. O que podemos esperar a respeito? Veja a seguir:

Os riscos da banalização dos distratos

A massificação dos distratos é um grande risco tanto para as construtoras como para toda a economia. E, quando há uma excessiva proteção ao consumidor nesse tipo de situação, o fluxo de caixa das obras é atingido pela quantidade absurda de quebras de contrato que pode ocorrer.

As desistências afetam, também, aqueles clientes que honram o compromisso e pagam suas prestações em dia. Afinal, os prazos de entrega podem ser afetados seriamente, principalmente se os distratos levarem a uma paralisação nas obras.

Existem recursos que são irrecuperáveis, isto é, o custo empregado na revenda de uma unidade que foi devolvida pode não cobrir tudo que foi investido na sua divulgação e negociação. Por arcar com o valor em duplicidade, muitas empresas enfrentam impactos significativos nos seus rendimentos.

Como evitar o problema

Um estudo conduzido pela Fundação Getúlio Vargas em parceria com a Abrainc concluiu que os compradores mais propensos ao distrato são os patrimonialistas e os investidores. Por esperarem a valorização da unidade para aluguel ou posterior revenda, quando veem suas expectativas de lucro minimizadas, tendem a desistir da negociação.

Para que haja uma mudança de conjuntura, uma série de mudanças é fundamental. E isso envolve múltiplos esforços advindos de diferentes frentes. Não basta que as empresas tenham clareza e atenção na redação do texto contratual. Outras atitudes, principalmente referentes à legislação, são muito almejadas pelas construtoras.

Políticas de incentivo que reaqueça o setor imobiliário são essenciais. Além disso, taxas percentuais condizentes com a razão que levou ao distrato podem reduzir os índices de rescisão.

Mudanças na legislação: ponto a favor das construtoras

A nova Lei do Distrato foi aprovada pela Câmara dos Deputados e foi encaminhada para o Senado Federal. Esse projeto prevê uma taxação de 50% de multa ao consumidor que desistir do contrato de aquisição de um imóvel na planta. Ele ainda pode sofrer alterações antes de ser sancionado pela presidência mas, de qualquer maneira, as incorporadoras já podem se animar com a mudança.

O texto do legislativo fixa novas regras tanto para os casos de desistência como também de inadimplência. O regime de patrimônio de afetação, o mais frequente no Brasil, é ao qual se aplica a nova multa. Fora de tal modalidade, a taxa fica em 25%.

Também foi determinado que, caso o comprador repasse a transação para um novo cliente, poupando o trabalho do corretor ou incorporadora, ele ficará isento de pagar a multa. No entanto, logicamente, o novo contratante precisa ser aprovado pela empresa.

Nos casos em que a desistência for apresentada após a ocupação da unidade, o consumidor deverá reembolsar, também, as taxas de condomínio e demais despesas tributárias decorrentes após a entrega. Até mesmo o valor de aluguel poderá ser cobrado pelo período em que esteve de posse das chaves.

É importante frisar que, caso a compra ocorra no stand de vendas que esteja fora da sede da incorporadora, há a previsão de 7 dias para desistência da negociação sem qualquer ônus ao cliente. Se a construtora atrasar a entrega final do bem em mais de 180 dias, também será penalizada e isso afetará os distratos.

Portanto, é importante ficarmos atentos ao desenrolar dos próximos capítulos na aprovação dessa lei. Ela promete alterações efetivas nos trâmites burocráticos e contratuais a partir de agora.